Vrijwel alle huishoudens kunnen in 2027 een hogere hypotheek krijgen. Dat staat in het advies van het Nibud waarover Vereniging Eigen Huis schreef, en het kabinet maakte de leennormen op 2 november bekend. Wie een opknapper op het oog heeft of een verbouwing wil meefinancieren, wil vooral weten wat daarvan overblijft voor de bouw zelf.
Dat is minder dan de koppen doen vermoeden. Je leenruimte wordt namelijk niet door één grens bepaald maar door drie: je inkomen, de waarde van je huis en een apart potje voor verduurzaming. De nieuwe normen veranderen vooral de eerste.
Wat er verandert in je leenruimte
Volgens Vereniging Eigen Huis kunnen huishoudens met een gelijkblijvend inkomen in 2027 tot 10.000 euro meer lenen. Met een gemiddelde loonstijging van 3,7 procent loopt dat op naar 10.000 tot 35.000 euro. Eén groep kan niet meer lenen: huishoudens met AOW die minder dan 20.000 euro verdienen.
Het Nibud legt uit dat het rekent met de gegevens van de afgelopen vier jaar, en dat het dure jaar 2022 daaruit is gevallen. Dat verklaart waarom de leenruimte stijgt terwijl de koopkracht in 2027 naar verwachting met 0,1 procent daalt. Je krijgt dus meer leenruimte op basis van een rekenmethode, niet omdat je maandbudget ruimer wordt. Eigen Huis wijst daarnaast op de rente: als de hypotheekrente in 2027 nog een half procentpunt stijgt, kan een huishouden met een jaarinkomen van 70.000 euro ongeveer 7.000 euro minder lenen. Ook het kabinet noemt dat een hogere rente de stijging kan beperken.
De tweede grens: de waarde van je huis
Extra leenruimte op je inkomen helpt alleen als de woning hem ook draagt. Een hypotheekverhoging is doorgaans begrensd op 100 procent van de getaxeerde waarde na de verbouwing, met tot 106 procent bij duurzame maatregelen zoals isolatie en zonnepanelen. Daar zit voor verbouwers het echte knelpunt.
Een nieuwe badkamer maakt je huis niet per se evenveel meer waard als hij kost. Een taxateur kijkt naar de waarde na de verbouwing, en die kan lager uitvallen dan wat je erin steekt. Bij een opknapper werkt het net zo: je koopprijs en de verbouwkosten moeten samen passen binnen wat de taxateur na de verbouwing ziet. In ons stuk over de taxatie bij het meefinancieren van een verbouwing staat wat dat betekent nu de huizenprijzen licht dalen. Meer leenruimte op papier verandert aan deze grens niets. Wie al dicht tegen de waarde van zijn huis aan zit, heeft dus weinig aan de nieuwe normen.
Dat geldt ook bij het kopen. Eigen Huis waarschuwt dat de extra ruimte de kans op een koopwoning niet per se vergroot, omdat huizenprijzen harder kunnen stijgen dan je leenruimte. Bij een opknapper is er dan niet automatisch meer over voor de verbouwing. Daarover gaat ook ons artikel over bieden op een opknapper.
Het aparte potje voor verduurzaming
Dit is het deel dat voor verbouwers het meest concreet is. Volgens Solar Magazine adviseert het Nibud de bedragen voor verduurzaming in 2027 gelijk te houden aan 2026, en het kabinet voert geen beleidswijzigingen door. Het advies komt hierop neer.
| Energielabel woning | Maximaal extra via verduurzaming |
|---|---|
| E, F of G | 20.000 euro |
| C of D | 15.000 euro |
| A tot en met A++ of geen geldig label | 10.000 euro |
| A+++ of hoger | geen extra ruimte |
Die bedragen gelden voor alle maatregelen samen, zonnepanelen inbegrepen. Het zijn dus plafonds, en je komt er alleen voor in aanmerking met maatregelen die op de lijst staan. Niet alles staat erop: het Nibud adviseert geen extra leenruimte voor een thuisbatterij of zonneboiler, omdat de kosten van de batterij hoger zijn dan de opbrengsten en de zonneboiler te lang nodig heeft om zich terug te verdienen. De hybride warmtepomp en zonnepanelen blijven wel op de lijst. Wie een thuisbatterij in het verbouwplan had staan, moet die dus uit een ander deel van het budget betalen.
Dit potje is de reden dat een huis met een slecht label in deze regels meer ruimte krijgt dan een huis met label A, ook al is het inkomen gelijk. Bedenk daarbij dat een lening niet de enige manier is. De ISDE-subsidie op warmtepomp en isolatieglas gaat in 2027 omlaag, en daarmee kan het ook schelen wanneer je iets koopt. De volgorde waarin je verduurzaamt bepaalt bovendien wat je met dat bedrag echt bereikt.
Zo reken je het voor je eigen verbouwing door
Wie wil weten wat er overblijft, kan de drie grenzen na elkaar langslopen en de laagste uitkomst aanhouden.
- Inkomen. Laat je maximale hypotheek berekenen met de normen die gelden op het moment dat je aanvraagt (voor 2027 de nieuwe) en de rente die nu voor jou geldt, niet met de bedragen uit de krant. De genoemde stijgingen zijn voorbeelden en verschillen per huishouden.
- Woningwaarde. Vraag wat de taxateur na de verbouwing verwacht en trek je huidige hypotheek eraf. Dat is de ruimte die de woning biedt, ook als je inkomen meer toelaat.
- Verduurzaming. Kijk welk bedrag bij je label hoort en welke maatregelen op de lijst staan, en reken ook de keuze tussen hypotheek en Warmtefonds even door.
Heeft de lening Nationale Hypotheek Garantie, dan speelt ook de NHG-grens, die in 2027 naar 500.000 euro gaat. En wat je mág lenen is iets anders dan wat je wilt betalen: een verbouwing kost maandlasten voor tientallen jaren, en de koopkracht beweegt volgens de ramingen niet mee. Bereken dus ook wat de hogere maandlast doet met je budget voordat je de aannemer belt.
