De gemiddelde hypotheekrente voor tien jaar vast met Nationale Hypotheekgarantie is gestegen naar 4,5 procent, de hoogste stand van 2026. Dat meldde NU.nl op 30 september op basis van cijfers van adviseur Van Bruggen. Begin dit jaar lag diezelfde rente nog op 3,84 procent. Voor wie een verbouwing wil betalen door de hypotheek te verhogen, verandert daarmee de rekensom. Niet dramatisch, maar wel genoeg om de opties opnieuw naast elkaar te leggen.
Half september schreven we nog over de ECB-rente van 2,5 procent en wat lenen voor een verbouwing kost. Dat ging over een kwart procentpunt. De hypotheekrente is sinds januari ruim twee derde procentpunt opgelopen, en dat telt bij een lening van dertig jaar wel op.
Wat de stijging doet met een hypotheekverhoging
Verhoog je je hypotheek voor een verbouwing, dan blijft je bestaande lening gewoon staan tegen de rente die je al had. Het extra bedrag komt er als nieuw leningdeel bij, en daarvoor geldt de rente van nu. Wie jaren geleden een rente van 1 of 2 procent heeft vastgezet, houdt die dus voor het oude deel. Alleen het stuk voor de verbouwing wordt duurder.
Een rekenvoorbeeld. Je leent twintigduizend euro extra, annuïtair over dertig jaar. Tegen 3,84 procent kost dat ongeveer 94 euro per maand, tegen 4,5 procent ongeveer 101 euro. Dat lijkt weinig, maar over de hele looptijd betaal je zo’n 2.800 euro meer rente. Dat zijn bruto bedragen, voor eventuele renteaftrek. En de werkelijke rente voor jouw verhoging kan hoger liggen dan het gemiddelde, bijvoorbeeld zonder NHG of bij een andere rentevaste periode.
Dan is er nog de leenruimte. Een hogere rente betekent dat banken minder willen uitlenen bij hetzelfde inkomen. NU.nl rekent het voor met een stel met een gezamenlijk inkomen van 85.000 euro. Begin 2026 konden zij nog 390.755 euro lenen, nu is dat 375.463 euro. Dat voorbeeld gaat over een huis kopen, maar dezelfde toets geldt als je je hypotheek wilt verhogen. Zit je al dicht tegen je maximum aan, dan kan het zijn dat de verhoging die in het voorjaar nog paste, nu niet meer lukt.
Het Warmtefonds als alternatief voor het duurzame deel
Gaat een deel van je verbouwing over isolatie, een warmtepomp, zonnepanelen of ventilatie, dan is er een tweede route. Met de Energiebespaarlening van het Nationaal Warmtefonds kun je als eigenaar-bewoner tussen de 1.000 en 29.000 euro lenen voor energiebesparende maatregelen. Is het verzamelinkomen van je huishouden lager dan 60.000 euro, dan betaal je geen rente. Daarboven hangt de rente af van bedrag en looptijd. In de tarieventabel die het fonds op 1 oktober 2026 bijwerkte, ligt de effectieve jaarrente tussen 4,36 en 4,81 procent.
Ook goed om te weten is dat het fonds kijkt naar mensen met weinig leenruimte en dat er geen leeftijdsgrens is. Wie bij de bank geen hypotheekverhoging krijgt, kan hier dus soms nog wel terecht.
De opties naast elkaar
| Route | Rente (stand oktober 2026) | Waarvoor | Let op |
|---|---|---|---|
| Hypotheek verhogen | Gemiddeld 4,5 procent bij tien jaar vast met NHG (Van Bruggen via NU.nl, 30 september) | Elke verbetering van je eigen huis | Leentoets met de huidige rente, taxatie en advieskosten, oud leningdeel houdt eigen rente |
| Energiebespaarlening Warmtefonds | 0 procent bij een verzamelinkomen onder 60.000 euro, anders 4,36 tot 4,81 procent effectief (tabel 1 oktober) | Alleen energiebesparende maatregelen | Minimaal 1.000 en maximaal 29.000 euro, aanvraag drie maanden geldig |
| Spaargeld | Geen rente, wel gemiste spaarrente | Alles | Houd een buffer over voor onvoorziene kosten |
Bij de rente op een lening voor verbetering van je eigen woning kan hypotheekrenteaftrek gelden, mits je hem binnen dertig jaar annuïtair of lineair aflost. De precieze voorwaarden staan bij de Belastingdienst. Dat maakt het nettoverschil tussen de routes kleiner dan de percentages doen vermoeden.
Wat ik nu zou doen
Splits je verbouwing in tweeën. Het duurzame deel, zoals dakisolatie, nieuwe kozijnen met beter glas of een warmtepomp, past vaak in de Energiebespaarlening. Met een inkomen onder de 60.000 euro is dat de goedkoopste lening die er bestaat. Daarboven ligt de rente in de buurt van de hypotheekrente, maar je hoeft geen nieuwe leentoets bij de bank te doen en je zit niet aan taxatiekosten vast.
Het andere deel, zoals de keuken, de badkamer of een uitbouw, betaal je uit spaargeld of met een hypotheekverhoging. Leen daarbij niet langer dan het ding meegaat. Een badkamer over twintig jaar afbetalen is te verdedigen, een keuken over dertig jaar niet.
En wacht niet op een dalende rente als je plan klaar is. NU.nl schrijft dat huizenkopers er rekening mee moeten houden dat de rente verder oploopt, onder meer door de onrust over staatsschulden in de Verenigde Staten en Frankrijk en de hogere energieprijzen. Niemand weet hoe het verder gaat. Heb je al een financieringsvoorstel liggen, kijk dan hoe lang dat geldig is en teken binnen die termijn als de rest van je plan rond is.
Een laatste punt is dat de stijgende rente ook een kant heeft die gunstig is voor verbouwers. Wie twijfelde tussen verhuizen en verbouwen, ziet het verschil groter worden. Bij verhuizen moet je het extra bedrag tegen de huidige rente lenen, terwijl je bij verbouwen alleen de verbouwing financiert. Daarover schreven we eerder in waarom verbouwen vaker slimmer is dan verhuizen.
