Wie een huis verbouwt, gaat er vaak vanuit dat het resultaat aan dezelfde regels voldoet als een nieuwbouwwoning. Dat is niet zo. De bouwregels vragen bij een verbouwing op veel punten minder dan bij nieuwbouw. Dat is handig voor je budget, maar het betekent ook dat een woning netjes volgens de regels kan zijn verbouwd en toch gehorig, laag of slecht geïsoleerd is.
Waar het stuk over gaat
Het Expertisecentrum Regelgeving Bouw beantwoordt in vakblad Bouwwereld op 29 september de vragen van een bewoner die zich afvraagt waarom zijn woning zo gehorig is en waarom hij geen buitenruimte en geen berging heeft. Het antwoord is ontnuchterend. De regels leggen alleen een minimum vast, en bij verbouw, bij flexwoningen en bij bouwen voor eigen gebruik ligt dat minimum op onderdelen lager dan bij reguliere nieuwbouw.
Het expertisecentrum noemt een paar voorbeelden. Bij verbouw gelden eisen aan geluidsisolatie in sommige gevallen niet, en een minimale plafondhoogte is bij verbouw niet vereist. Bij flexwoningen hoeven een buitenruimte en een buitenberging er niet te zijn. De vier grote steden hebben om die reden zelf al aan de bel getrokken. De schrijver sluit af met een pleidooi om naar de lange termijn te kijken, omdat een woning tientallen jaren meegaat en de goedkoopste oplossing van nu later de bewoners opzadelt met de gevolgen.
Wat het rechtens verkregen niveau betekent
Bij een verbouwing kom je in de regels vaak het begrip rechtens verkregen niveau tegen. Dat is het kwaliteitsniveau dat een bestaand gebouw op een bepaald punt al heeft, zolang het destijds legaal zo is gebouwd. Voor veel onderdelen is dat bij een verbouwing de ondergrens. Je mag er niet onder zakken, maar je hoeft er ook niet boven uit te komen.
In de praktijk betekent het dit. Breek je een tussenmuur uit en zet je hem ergens anders terug, dan hoeft die nieuwe muur niet per se de geluidsisolatie te halen die een nieuwbouwwoning zou moeten hebben. Maak je van een zolder een slaapkamer, dan geldt er geen harde minimale hoogte zoals bij nieuwbouw. En vervang je een deel van de gevel, dan gelden er wel isolatie-eisen, maar vaak lager dan voor een compleet nieuw huis.
Welke eis precies voor jouw situatie geldt, verschilt per onderdeel en per soort ingreep. Twijfel je of je überhaupt een vergunning nodig hebt, kijk dan eerst in ons stuk over vergunningen bij een verbouwing en daarna in het Omgevingsloket van de overheid.
Waarom je beter verder gaat dan het minimum
De lagere eisen bestaan met een reden. Anders zou bijna elke verbouwing in een oud huis onbetaalbaar worden, omdat je dan de hele woning naar nieuwbouwniveau moet tillen. Maar het minimum is geen advies. Het is de grens waaronder het niet mag, en daar boven zit vaak het verschil tussen een huis waar je prettig woont en een huis waar je je aan ergert.
Dit zijn de punten waar ik bij een verbouwing bewust verder zou gaan.
| Onderdeel | Wat het minimum toelaat | Waarom meer doen loont |
|---|---|---|
| Geluid | Bij verbouw gelden geluidseisen niet altijd | Een nieuwe tussenwand of vloer zonder isolatie hoor je elke dag. Achteraf dempen is lastiger dan meteen goed bouwen. |
| Isolatie | Lagere eisen dan bij nieuwbouw voor het deel dat je vernieuwt | Als de muur of het dak toch open ligt, kost extra isolatie vooral materiaal. Later terugkomen kost opnieuw sloopwerk. |
| Ventilatie | Het bestaande niveau blijft vaak de ondergrens | Wie beter isoleert, maakt het huis ook luchtdichter. Zonder goede ventilatie krijg je vocht en schimmel. |
| Plafondhoogte | Bij verbouw geen minimale hoogte vereist | Een zolderkamer waar je nergens rechtop kunt staan, gebruik je uiteindelijk als opslag. |
| Berging en buitenruimte | Bij sommige woningen niet verplicht | Bij splitsen of optoppen bepaalt dit of een woning straks ook goed te verkopen of te verhuren is. |
Vooral het geluid wordt onderschat. Veel mensen denken bij een verbouwing aan warmte en uitstraling, en pas bij de eerste nacht naast een nieuwe badkamer aan het geluid. Een wand met een dubbele laag gips en isolatiemateriaal ertussen is een kleine meerprijs vergeleken met het ongemak van jaren. Meer ideeën om het comfort voorop te zetten vind je in renoveren voor comfort in plaats van stijl.
Zo pak je het aan
Je hoeft geen bouwkundige te zijn om hier grip op te krijgen. Een paar gewoonten helpen al.
- Vraag je aannemer of architect niet alleen wat er mag, maar ook wat hij zelf zou doen als het zijn eigen huis was.
- Laat in de offerte per onderdeel zien welk niveau je krijgt, zodat je ziet waar het bij het minimum blijft.
- Combineer werkzaamheden. Isoleren en ventilatie verbeteren doe je in één ronde, net als geluidsisolatie en een nieuwe indeling.
- Kijk bij isolatie naar de subsidie. Voor de ISDE gelden eigen minimale isolatiewaarden, die vaak hoger liggen dan wat de bouwregels bij verbouw vragen. Wanneer je je isolatie het beste plant, staat in ons stuk over de ISDE in 2027.
De regels beschermen je tegen onveilig en ongezond bouwen, maar niet tegen een huis dat net niet lekker woont. Dat stuk ligt bij jezelf. En eerlijk gezegd is een verbouwing het moment bij uitstek om het in één keer goed te doen, want zo vaak haal je je huis niet open.
