Koopwoningen waren in september gemiddeld 0,4 procent goedkoper dan in augustus. Dat blijkt uit cijfers van het CBS en het Kadaster, schrijft nu.nl. Voor een koper is het een klein lichtpuntje. Voor wie een verbouwing wil meefinancieren in de hypotheek raakt het iets anders, namelijk de waarde die een taxateur op je huis plakt. Want die waarde bepaalt hoeveel je mag lenen.
Wat de cijfers zeggen
Het is een kleine daling na een lange klim. Ten opzichte van september 2025 liggen de prijzen nog 2,9 procent hoger, en woningen zijn 17,3 procent duurder dan op het vorige hoogtepunt in juli 2022. Wel zakt het tempo al sinds 2024. In augustus was de stijging op jaarbasis nog 3,3 procent. De verschillen per regio zijn groot. In Friesland en Drenthe stegen de prijzen in het derde kwartaal met 5,7 procent, in Noord-Holland met 1,8 procent. Tussen de grote steden liep het uiteen van 4,4 procent in Den Haag tot 1 procent in Amsterdam.
Ook per woningtype verschilt het. Twee-onder-een-kapwoningen werden in het derde kwartaal 4,5 procent duurder, vrijstaande woningen 4,1 procent en appartementen 2,8 procent. Dat is relevant, want de taxateur kijkt naar wat vergelijkbare huizen in jouw buurt opbrengen, niet naar het landelijke gemiddelde.
Waarom de taxatie bij een verbouwing de grens trekt
Je mag sinds 2018 maximaal 100 procent van de marktwaarde van een woning lenen. Wil je een verbouwing meefinancieren, dan laat je in een taxatierapport vastleggen wat het huis waard is na de geplande verbouwing. Die waarde na verbouwing is je plafond. Het bedrag voor de verbouwing komt meestal in een bouwdepot, waaruit de facturen van de aannemer worden betaald.
Een rekenvoorbeeld maakt het duidelijk. Stel dat je huis nu 400.000 euro waard is en je verbouwt voor 60.000 euro. Schat de taxateur de waarde na de verbouwing op 440.000 euro, dan kun je niet meer lenen dan die 440.000 euro, en de overige 20.000 euro betaal je zelf. De verbouwing kost dus meer dan ze aan waarde toevoegt, en dat is eerder regel dan uitzondering.
Hoe groot dat gat wordt, hangt af van wat je verbouwt. Een uitbouw of dakkapel voegt ruimte toe en wordt meestal als waardevast gezien. Een nieuwe keuken of badkamer is veel meer smaak, en die worden vaak maar voor een deel meegeteld. Daar zit voor mij de echte les van dit cijfer. Een prijsdaling van 0,4 procent op een huis van 400.000 euro is 1.600 euro aan waarde, en dat valt weg in de marge van elke taxatie. Maar als je verbouwing grotendeels uit smaakgevoelige posten bestaat, zit je toch al op de rand, en dan telt elk beetje.
Wat er per 1 januari 2027 verandert
Kies je voor een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie, dan geldt er een maximum. Vereniging Eigen Huis meldde op 13 oktober dat die grens per 2027 omhoog gaat.
| NHG-grens | 2026 | 2027 |
|---|---|---|
| Standaard | 470.000 euro | 500.000 euro |
| Met verduurzamingsmaatregelen | 498.200 euro | 530.000 euro |
Ook in 2027 mag je tot 6 procent extra lenen voor energiebesparende maatregelen, bovenop de 100 procent van de woningwaarde. Nieuw is dat wie een grondgebonden woning met energielabel E, F of G koopt, standaard tot 20.000 euro extra financieringsruimte krijgt voor verduurzaming, ook zonder concreet plan. Dat geld moet binnen twee jaar aan de woning besteed zijn. De premie voor NHG blijft 0,4 procent van het hypotheekbedrag.
Wat je nu doet als je wilt verbouwen
Heb je al een hypotheek en wil je die verhogen voor een verbouwing, laat dan eerst een taxatie doen voordat je offertes tekent. Vraag de taxateur expliciet om de waarde na verbouwing mee te nemen, en geef hem de tekening en een omschrijving van het werk. Zo weet je vooraf hoeveel je zelf moet inleggen. Zitten er isolatie, een warmtepomp of nieuw glas in je plan, zet die dan apart, want daar geldt de extra ruimte van 6 procent voor. De afweging tussen je hypotheek verhogen en lenen via het Warmtefonds zetten we op een rij in hypotheek verhogen of Warmtefonds.
Ben je juist op zoek naar een huis om op te knappen, dan werkt een lagere prijs de andere kant op. Je koopt goedkoper in, maar de waarde na verbouwing ligt ook lager. Hoe je die twee bij een bod tegen elkaar afweegt, lees je in ons stuk over een opknapper kopen nu er minder wordt overboden.
