Particuliere verhuurders verkopen in hoog tempo. Hun voorraad kromp in 2025 met 37.000 woningen, en de totale private huursector met 22.000, meldt NU.nl op basis van CBS-onderzoek. Veel van die huizen zijn nu koopwoning, dus de kans is groter dat je huizenjacht je langs een voormalige huurwoning voert. Zo’n huis koop je anders dan een woning van iemand die er twintig jaar zelf woonde, omdat er niemand tegenover je zit die het dak en de leidingen van binnenuit kent. Wat je daarom extra checkt, en welke klussen je meteen begroot, lees je hieronder.
Geen opknappers per definitie
Ga er niet vanuit dat elke voormalige huurwoning een bouwval is. Volgens het CBS hadden de verkochte huizen een gemiddelde WOZ-waarde van 375.000 euro, tegenover 327.000 euro voor wat in de verhuur bleef, en ging het vaker om grotere en nieuwere eengezinswoningen. De regio’s verschillen. In de provincies Utrecht en Noord-Holland ging respectievelijk 14 en 13 procent van de particuliere huurhuizen naar de koopsector, in Limburg 6 procent. Een gemiddelde zegt alleen niets over het huis dat jij bekijkt. Je komt er pas achter met een eigen check, zeker als je overweegt om een opknapper te bieden.
Let op de clausules van een verkoper die er nooit woonde
Verkoopt een verhuurder, dan staat er vaak een niet-zelfbewoningsclausule in het koopcontract. Daarmee zegt de verkoper dat hij er niet zelf heeft gewoond en dus niet voor alle kenmerken van de woning kan instaan. Regelmatig komen daar een ouderdoms- of asbestclausule bij. De zwaarste variant is de as is where is-clausule, die volgens Radar het risico op gebreken, ook verborgen gebreken, bij jou legt.
Dat ontslaat de verkoper niet van alles. Bekende gebreken moet hij melden, jij hebt op je beurt een onderzoeksplicht. Econoom en jurist Antonie Kerstholt wijst er in een opiniestuk op Joop op dat grote verhuurders vaak meer weten dan de clausule suggereert, omdat ze klachten van huurders over schimmel en lekkages krijgen en bij een appartement inzage hebben in VvE-stukken. Dat is een mening, maar de vraag erachter is praktisch. Stel de volgende vragen dus altijd, schriftelijk via de makelaar:
- Hoe lang bezit deze verhuurder het huis al, en welk groot onderhoud is er in die tijd gedaan?
- Welke klachten hebben huurders gemeld over vocht, lekkage, schimmel of de verwarming?
- Wat hebben de huurders zelf veranderd? Vraag naar een zelf geplaatste keuken, een doorgebroken muur of nieuwe elektra.
- Wordt de woning leeg opgeleverd? Er geldt koop breekt geen huur, dus een zittende huurder gaat met het contract mee en dan kun je niet zomaar verbouwen.
- Bij een appartement: hoe zit de VvE bij kas en welk onderhoud staat er gepland?
Zo check je het onderhoud
Een bouwkundige keuring is hier geen luxe. Een onafhankelijke bouwkundige kijkt visueel naar de staat van de woning en geeft aan wat herstel ongeveer kost. Je kunt dat vooraf doen en gebruiken in de onderhandeling, of na je bod als je de keuring als ontbindende voorwaarde opneemt. Vraag vooraf wat er wel en niet wordt bekeken, want wat achter een wand zit blijft bij een visuele controle buiten beeld. Bespreek dak en fundering daarbij expliciet.
Zelf loop je bij de bezichtiging deze punten langs. Let op het dak en de kozijnen, op de leeftijd van de cv-ketel, de bedrading en eventuele zonnepanelen, en op het energielabel met de maatregelen die daarachter zitten. Een nieuwe keuken zegt daarbij weinig, zoals ook Kerstholt schrijft. Verse verf en een opgeknapte badkamer vertellen je niets over wat er onder de vloer gebeurt.
Welke klussen je direct begroot
Tel de uitkomsten niet op tot één groot bedrag, maar zet ze in volgorde. Wat verder schade voorkomt, gaat voor wat het huis mooier maakt.
- Droog en veilig. Lekkages, dak en dakgoten, vocht in kruipruimte of muren, en een groepenkast die de huidige apparaten aankan. Is het huis van voor 1994, kijk dan ook of je asbest kunt verwachten, zeker als er een asbestclausule in het contract staat.
- Constructie. Zie je scheuren in muren of fundering, laat dat dan specifiek bekijken voordat je tekent. Een funderingsrisico kan vanaf 2027 ook gevolgen hebben voor je hypotheek met NHG.
- Installaties en isolatie. Plan de cv-ketel, ventilatie en isolatie samen, in de volgorde die echt verduurzamen vraagt. Zo voorkom je dat je iets twee keer open moet breken.
- Afwerking. Keuken, badkamer en vloeren komen als laatste. Die kun je ook over meer jaren spreiden in een onderhoudsplan.
Reken bij die posten met actuele prijzen, want de bouwkosten lagen in september 2026 volgens het CBS 5,1 procent hoger dan een jaar eerder. Laat ook gerust een of twee aannemers meekijken met de grootste post, voor zover de bedenktijd en de planning dat toelaten. Hoe scherper je dat vooraf weet, hoe beter je bod aansluit op wat het huis werkelijk kost.
