Er bestaat een getal dat iedereen die weleens verbouwd heeft herkent maar dat nooit in een offerte staat: de factor waarmee je de opgegeven doorlooptijd moet vermenigvuldigen. In mijn ervaring ligt die ergens tussen anderhalf en twee. Een keuken die in een week zou staan, staat er na twee weken. Een badkamer van drie weken wordt er vijf. En het gekke is dat vrijwel niemand er echt boos over wordt, omdat iedereen het al verwachtte. We hebben collectief besloten dat een verbouwing nu eenmaal uitloopt, en daarmee hebben we het probleem geaccepteerd in plaats van begrepen.
Want het is geen natuurwet. Het is de optelsom van een paar mechanismen die zich stuk voor stuk laten voorspellen, en soms zelfs voorkomen. De moeite waard om ze een keer bij naam te noemen, al was het maar omdat het scheelt in hoe je een planning leest.
Het eerste en veruit belangrijkste mechanisme is dat de planning gemaakt wordt op basis van wat zichtbaar is. Een aannemer loopt door je huis, kijkt naar de muur die weg moet, schat de vierkante meters en rekent daar zijn uren bij. Wat hij niet kan zien is wat er achter die muur zit, en dat is precies wat de klus bepaalt. In een huis uit 1932 is de vloer nooit vlak, is er in de jaren zestig iets doorgezaagd wat er niet doorgezaagd had moeten worden, en loopt er een gasleiding waar op geen enkele tekening iets loopt. De offerte gaat over het zichtbare werk en de vertraging zit in het onzichtbare deel. Dat is geen slordigheid van de vakman: hij kan simpelweg niet offreren wat niemand kan zien.
Daarom is de belangrijkste zin in een offerte niet het bedrag maar de stelpost. Een goede offerte benoemt expliciet welke onzekerheden erin zitten en hangt er een uurtarief aan. Krijg je een offerte waarin één bedrag onderaan staat en verder niets, dan heb je geen zekerheid gekocht maar een verrassing uitgesteld. Wat je in dat geval het beste kunt doen is vooraf vragen stellen die de aannemer dwingt om te benoemen wat hij niet weet: wat gebeurt er als de vloer niet vlak blijkt, wat als er asbest onder het zeil ligt, wat als de bestaande leiding niet op de juiste plek zit. Elk antwoord dat begint met “dat zien we dan wel” is een dag vertraging die je nu al kunt inplannen.
De keten van vakmensen
Het tweede mechanisme is dat een verbouwing bijna nooit één vakman is maar een estafette, en dat elke overdracht een wachttijd is. De sloper moet klaar zijn voordat de installateur kan, de installateur moet klaar zijn voordat de stukadoor kan, de stukadoor moet drogen voordat de tegelzetter kan, en de tegelzetter moet klaar zijn voordat de loodgieter kan afmonteren. Loopt één schakel een dag uit, dan loopt de hele keten niet één dag uit maar vaak een week, want die volgende vakman heeft zijn agenda alweer gevuld met een andere klus en kan pas dinsdag over acht dagen.
Dit is de reden dat een klus met één aannemer die alles regelt zelden sneller is dan een klus die je zelf coördineert, maar wel voorspelbaarder. De aannemer heeft zijn eigen mensen of zijn vaste onderaannemers en kan schuiven. Regel je het zelf, dan ben jij de schakel die moet bellen, en jij hebt geen andere klus om die vakman aan te bieden als hij een dag mag opschuiven.
Wat hier verrassend goed werkt is het aanhouden van bufferdagen tussen de vakken in plaats van ze strak achter elkaar te plannen. Het voelt als verspilling om een dag leeg te laten, en het is de goedkoopste verzekering die er is. Een dag lucht tussen stukadoor en tegelzetter kost je niets als het meezit en redt de rest van de planning als het tegenzit.
Levertijden zijn geen levertijden
Het derde mechanisme heeft niets met de bouw te maken en alles met de handel. Materiaal komt te laat, of komt beschadigd, of komt niet compleet. Een keukenblad wordt op maat gemaakt en past net niet. Een deur wordt geleverd zonder het bijbehorende beslag. Tegels zijn uit een andere charge en verschillen net iets in kleur, wat je pas ziet als de helft ligt.
Bij dit soort vertragingen zit de winst volledig in de volgorde waarin je bestelt. Alles wat een lange levertijd heeft, bestel je voordat de eerste hamer valt, en je laat het pas leveren als je weet dat het compleet is. Zelf controleer ik bij levering altijd het aantal en de charge van tegels, en dat is één keer voortgekomen uit een keer waarop ik dat niet deed. Twee dozen uit een andere partij op een badkamervloer zijn niet dramatisch, maar je ziet ze elke ochtend.
Er zit trouwens een tweede voordeel aan vroeg bestellen: je ziet het materiaal in het echt voordat de klus begint. Een tegel in een showroom onder halogeenverlichting is een andere tegel dan diezelfde tegel in je noordkamer.
De wijzigingen die je zelf aanbrengt
Het vierde mechanisme is er een waar niemand graag over praat, want het gaat over de opdrachtgever. Verbouwingen lopen uit doordat mensen tijdens de bouw van gedachten veranderen. Dat stopcontact toch een halve meter naar links. De douchenis toch iets breder. En als we die muur toch open hebben, kunnen we dan meteen. Elke wijziging kost niet alleen de tijd van de wijziging zelf maar ook de tijd van het overleg, de nieuwe berekening en soms van het opnieuw bestellen.
Dit is ook het punt waarop een verbouwing duur wordt, veel meer dan door tegenvallers. Meerwerk wordt in regie afgerekend en er zit geen concurrentie meer op: de vakman staat er al. Het is niet oneerlijk, het is gewoon het duurste moment om iets te bedenken.
De enige remedie die werkt is vervelend saai: alles vooraf op papier, tot en met de hoogte van elk stopcontact en de kant waarop een deur opendraait. Een uur aan de keukentafel met een plattegrond en een potlood haalt meer vertraging weg dan welke onderhandeling met een aannemer ook. Wie dat te formeel vindt voor zijn eigen huis, moet zich realiseren dat de vakman precies dezelfde tekening in zijn hoofd probeert te maken, alleen zonder jouw informatie.
De papieren kant loopt ook uit
En dan is er het traject dat helemaal niet over bouwen gaat. Een vergunning heeft een doorlooptijd, en die doorlooptijd begint pas als de aanvraag compleet is. Ontbreekt er een constructieberekening, dan staat de klok stil tot die er is. Voor kleine ingrepen is dat vaak niet aan de orde, maar wie een muur weghaalt of een dakkapel plaatst zit er wel aan vast. Wat er precies vergunningplichtig is en wat niet, staat in het overzicht over wanneer je een vergunning nodig hebt voor je verbouwing, en de belangrijkste boodschap daarin is dat je die vraag stelt voordat de planning wordt gemaakt en niet erna.
Bij constructief werk komt daar de berekening bovenop. Wil je een wand weghalen, dan moet eerst vaststaan of hij draagt, en dat is een vraag die je niet met een klopje op de muur beantwoordt. Hoe je die eerste inschatting maakt staat in het stuk over het herkennen van een dragende muur, maar de definitieve uitspraak en het bijbehorende staal komen van een constructeur. Reken op een tot drie weken voor die berekening, en op meer als er ook nog een vergunning aan hangt. Slopen zonder die berekening is de enige vertraging in dit hele verhaal die je met geld niet meer kunt repareren.
Wat het betekent voor hoe je begint
Als je die vijf mechanismen bij elkaar optelt, kom je op een conclusie die eigenlijk geruststellend is: het uitlopen zit voor het grootste deel in het begin en niet in de uitvoering. Het zit in wat je niet hebt onderzocht, niet hebt vastgelegd en niet op tijd hebt besteld. De vakman die drie dagen langer bezig is dan gepland, is zelden de oorzaak van de vier weken die het uiteindelijk werd.
Daarom zou ik iedereen die aan een grotere klus begint hetzelfde adviseren: plan een voorbereidingsfase die net zo serieus is als de bouwfase. Meet alles op, maak een tekening, kies alle materialen definitief, bestel wat lang duurt, laat de constructeur komen, vraag de vergunning aan en laat pas daarna de eerste vakman komen. Dat voelt traag, en het is de enige manier waarop het uiteindelijk snel gaat.
En reken tot slot met een ander soort buffer, namelijk in je hoofd. Wie tijdens een verbouwing in huis blijft wonen, onderschat structureel wat drie weken zonder keuken met een kind van vier met je doet. Dat is geen planningsprobleem, maar het is wel de reden dat mensen halverwege beslissingen nemen die ze anders niet zouden nemen. Wie zijn verbouwing wil laten slagen begint bij comfort en niet bij het plaatje, en dat idee staat verder uitgewerkt in het stuk over renoveren voor comfort in plaats van stijl. Het scheelt ook in de planning, want een keuze die je maakt omdat je er echt iets aan hebt, herzie je halverwege zelden.
