Een ventilatiesysteem dat bij de oplevering niet aan de eisen voldoet. Een dakdoorvoer op de verkeerde plek. Installaties die achteraf nog moeten worden aangepast. Het zijn de voorbeelden waarmee Bouwwereld vandaag een nieuwe aflevering van de Aannemer-podcast aankondigt, met Nick Lont van Ubbink en Sietze Rozema van Woningborg Toetsing en Toezicht. Het gesprek is bedoeld voor mensen uit de bouw. Hun boodschap is dat kleine beslissingen tijdens de uitvoering grote kosten, vertraging en kwaliteitsproblemen opleveren, en dat vroeg overleg tussen aannemer, installateur, leverancier en kwaliteitsborger zich terugbetaalt.
Faalkosten klinkt als een woord voor bouwbedrijven met grote projecten. Maar bij een verbouwing van je eigen huis ben jij degene die ze uiteindelijk betaalt, in geld, in tijd of in een huis dat net niet doet wat het moet doen. En de drie voorbeelden uit de podcast komen bij een gewone verbouwing net zo goed voor.
Waar het bij een verbouwing misgaat
Het patroon in de voorbeelden is steeds hetzelfde. Twee vakmensen werken na elkaar in je huis en niemand heeft hun werk vooraf op elkaar afgestemd. De aannemer bouwt een dakkapel en sluit het dak netjes af. Daarna komt de installateur voor de afvoer van de mechanische ventilatie of de leidingen van een warmtepomp, en moet hij door dat nieuwe dak heen. Of de elektricien wil een leiding trekken door een wand die net is afgewerkt.
De podcast noemt het dak het punt waar bouwkundige en installatiekeuzes elkaar raken. Dat zie je terug in de praktijk. Als je nu een dak renoveert en over vijf jaar zonnepanelen of een warmtepomp wilt, is dit het moment om de doorvoeren al voor te bereiden. Hoe dat werkt, schreef ik eerder in dak renoveren met de installaties van later in gedachten.
Het tweede patroon is bezuinigen tijdens de uitvoering. Er blijkt halverwege iets duurder dan gedacht, en dan wordt er een goedkoper alternatief gekozen of een stap overgeslagen. Volgens de podcast kost juist dat later vaak meer. Een ventilatiesysteem dat bij de oplevering niet voldoet, moet worden aangepast als alles al dicht zit.
Vooraf vastleggen wie wat doet
Het voorkomen van faalkosten begint bij de offerte. Werk je met een aannemer die alles regelt, inclusief de installateur, dan ligt de afstemming bij hem. Huur je zelf losse partijen in, zoals een aannemer voor de aanbouw en een eigen installateur voor de warmtepomp, dan ben jij de coördinator. Dat is waar het het vaakst misgaat, omdat geen van beide zich verantwoordelijk voelt voor het raakvlak.
Vraag in dat geval om een kort overleg tussen de partijen voordat het werk begint. Laat ze samen op de tekening aanwijzen waar leidingen, kanalen en doorvoeren komen. Spreek af wie het gat in het dak of de muur maakt en wie het weer dicht en waterdicht maakt. Leg dat vast in de opdracht. Een wijziging die uit dit overleg komt, is goedkoper dan een wijziging als de wand al is afgewerkt, en dat scheelt je ook gedoe over meerwerk in de offerte.
Controlemomenten tijdens de bouw
De belangrijkste momenten liggen niet aan het eind van de verbouwing, maar net voordat iets dichtgaat. Isolatie, dampremmende folie, leidingen in de vloer, ventilatiekanalen boven het plafond, de aansluiting tussen kozijn en muur. Als de gipsplaat erop zit, zie je niets meer. Spreek met je aannemer af dat hij je een seintje geeft voordat een wand, vloer of plafond wordt dichtgemaakt, en kijk dan even mee.
Je hoeft geen bouwkundige te zijn om te zien of de isolatie overal aansluit of dat er een kanaal zonder isolatie door een koude zolder loopt. Bij luchtdichtheid gaat het om precies zulke details, zoals ik schreef in luchtdicht verbouwen. Maak bij elk controlemoment foto’s met datum. Die bewijzen later wat er achter de afwerking zit, voor jezelf, bij een geschil of bij verkoop.
De oplevering en wat de aannemer je moet geven
Sinds de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen op 1 januari 2024 inging, heb je als opdrachtgever een sterkere positie. Voor aannemingsovereenkomsten vanaf die datum moet de aannemer je een consumentendossier geven op het moment dat hij meldt dat het werk klaar is voor oplevering. Volgens IPLO staan daarin tekeningen en berekeningen van wat er is gebouwd, inclusief installaties, een beschrijving van de gebruikte materialen en installaties en de informatie die je nodig hebt voor gebruik en onderhoud. Het praktijkvoorbeeld van IPLO is een verdieping op een bestaande woning, dus het geldt ook bij verbouwen.
Dat dossier is meer dan papierwerk. Het is je controlelijst bij de oplevering. Klopt wat er op tekening staat met wat er staat? Is het ventilatiesysteem ingeregeld en is er een meetrapport? Werkt alles zoals beloofd? Loop het huis samen met de aannemer na en noteer elk punt dat niet klopt op een opleverlijst die jullie allebei tekenen.
Daarnaast blijft een aannemer door dezelfde wet ook na de oplevering aansprakelijk voor bouwfouten die toen niet waren opgemerkt, meldde Nieuwsuur al bij de invoering. Dat is een vangnet, geen reden om de oplevering lichtjes te nemen. Een fout die je bij de oplevering ziet en noteert, is veel makkelijker hersteld dan een fout waarover je een jaar later in discussie moet.
Wat dit je oplevert
De podcast is gemaakt voor professionals, maar de les is voor jou als opdrachtgever misschien nog belangrijker. Een bouwbedrijf kan faalkosten over projecten spreiden, jij hebt maar één huis en één budget. Elk overleg vooraf, elk moment waarop je meekijkt voordat iets dichtgaat en een grondige oplevering met het dossier op tafel, voorkomt dat je later betaalt voor iets wat in één keer goed had gekund. Dat is ook de reden dat een verbouwing zo vaak uitloopt, en het is het deel waar jij zelf invloed op hebt.
