Wie volgend jaar een huis met een hoog funderingsrisico koopt en daarvoor een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie afsluit, kan minder lenen. Vanaf 1 januari 2027 moet de geldverstrekker de verwachte kosten van funderingsherstel meetellen bij de berekening van je maximale hypotheek, meldde NU.nl op 27 oktober. Voor wie een opknapper zoekt, is dat geen detail. Funderingsproblemen spelen vooral bij oudere huizen op houten palen of op staal, en juist bij zo’n huis is het verbouwbudget vaak al krap.
Wat er per 1 januari verandert
De nieuwe regel bouwt voort op een stap die dit voorjaar al is gezet. Sinds 1 april 2026 staat in elk taxatierapport een inschatting van het funderingsrisico, in klassen van A (laagst) tot en met E (hoogst). Die inschatting komt uit gegevens over het pand en de omgeving in de FunderMaps-database en uit modelberekeningen. Niemand heeft dan nog naar jouw fundering gekeken.
Krijgt de woning klasse D of E, dan is volgens NHG een verkennend funderingsonderzoek verplicht. Een erkende deskundige komt langs, kijkt naar signalen als scheuren, klemmende ramen en deuren en vocht, en meet de gevel. De grond gaat daarbij niet open. De uitkomst is laag, midden of hoog risico. Bij laag of midden stelt NHG geen extra eisen. Bij hoog gaan de indicatieve herstelkosten mee in de berekening van wat je maximaal mag lenen. Een hypotheek met NHG blijft mogelijk, maar het bedrag kan lager uitvallen.
Wat het betekent als je een opknapper zoekt
De regel raakt precies het soort huis waar veel klussers naar kijken. Een D- of E-klasse betekent overigens niet dat de fundering slecht is. De klasse zegt iets over de kans op problemen, niet over de staat van de palen onder jouw huis.
Waar het in de praktijk knelt, is de volgorde. Bij een opknapper reken je meestal van achteren naar voren. Wat kost het huis, wat kost de verbouwing en hoeveel kun je lenen? Valt de uitslag van het verkennend onderzoek op hoog, dan gaat er een bedrag voor funderingsherstel van je leenruimte af, ook als je dat herstel niet meteen van plan was. Dat geld is dan niet meer beschikbaar voor een nieuwe keuken of het isoleren van het dak. Wie de verbouwing wil meefinancieren, zoals we uitlegden bij de hogere NHG-grens voor 2027, moet daar dus ruimte voor houden.
Neem het funderingsrisico daarom mee voordat je een bod doet, en niet pas als de taxateur zijn rapport oplevert. Op dat moment heb je vaak al een voorlopig koopcontract getekend, en dan ben je afhankelijk van je financieringsvoorbehoud. Zet dat voorbehoud dus niet te krap. In ons stuk over een opknapper kopen nu er minder wordt overboden rekenden we de verbouwkosten al mee in het bod. Het funderingsrisico hoort daar vanaf januari bij.
Vraag de verkoper ook of er eerder funderingsonderzoek is gedaan. Een recent rapport kan volgens het Kenniscentrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF) bruikbare informatie leveren, zodat je niet bij nul begint.
Hoe je het risico laat onderzoeken
Er zijn drie niveaus, en elk beantwoordt een andere vraag. Het eerste is het funderingsrisicorapport dat bij de taxatie hoort. Dat is papierwerk op basis van gegevens en modellen. Het tweede is het verkennend funderingsonderzoek, ook wel QuickScan of fase 0 genoemd. Dat is wat NHG vraagt bij klasse D of E. Het KCAF waarschuwt dat ook een gunstige QuickScan geen garantie is, want het blijft een beperkte verkenning. Volgens een addendum van 2 juni 2026 is zo’n QuickScan maximaal drie jaar geldig.
Het derde niveau is het uitgebreide funderingsonderzoek, in fase 1 en fase 2. Daarbij wordt de grond deels afgegraven en wordt de fundering zelf bekeken, bij houten palen ook het hout. Dat geeft de meeste zekerheid, maar het is kostbaar, ingrijpend en het duurt langer. NHG verplicht het nooit.
Kies een bureau dat door het KCAF erkend is, en let op dat aspirant iets anders is dan erkend. Laat in de offerte vastleggen welke werkzaamheden erbij horen en of het hele bouwblok meegenomen moet worden. Bij een rijtjeshuis is dat geen formaliteit, want de fundering loopt vaak door onder de buren.
Zie je bij een bezichtiging al scheuren in de gevel, kijk dan in ons overzicht van scheuren in de fundering welk type het is. Een trapsgewijze scheur door het metselwerk vraagt om een andere reactie dan een haarscheurtje in het stucwerk.
Wat herstel kost en waarom het lang duurt
NHG schrijft zelf dat het herstellen van een slechte fundering tienduizenden euro’s kan kosten. De indicatieve herstelkosten die in de hypotheekberekening meegaan, zijn een schatting en geen offerte. Wil je preciezer weten waar je aan toe bent, dan heb je het uitgebreide onderzoek nodig, en daarna een herstelontwerp en begroting.
Herstel regel je zelden alleen. In een rij of blok vormen de huizen vaak één constructieve eenheid, dus moeten de buren of de VvE meedoen. Het stappenplan van het KCAF begint daarom bij het archief (oude bouwtekeningen, heistaten en eerdere onderzoeken) en bij overleg met de andere eigenaren, ruim voordat er een aannemer aan te pas komt. Voor de financiering kun je bij je gemeente en bij het Fonds Duurzaam Funderingsherstel navragen wat er mogelijk is.
Ook NHG erkent dat herstel jaren kan duren. Daarom is er ruimte voor wie al een hypotheek met NHG heeft en die wil verhogen. Bij noodzakelijk onderhoud of woningverbetering, zoals het repareren van een lekkend dak, mag de geldverstrekker zelf beoordelen of hij de herstelkosten meetelt. Hetzelfde geldt als je na een scheiding in het huis blijft wonen of als je hypotheek wordt aangepast omdat je in financiële problemen zit.
Zet de fundering bovenaan je verbouwplan
Wie een opknapper met een D- of E-klasse koopt, doet er goed aan de fundering als eerste aan te pakken in de planning, en niet alleen vanwege de hypotheek. Een aanbouw, een zware badkamer op de verdieping of een draagmuur eruit halen verandert de belasting op de fundering. Dat wil je niet doen op palen waarvan je de staat niet kent. Laat de constructeur die je voor zo’n verbouwing toch al nodig hebt meteen meelezen in het funderingsonderzoek. Dan weet je wat je koopt, en stem je je bod en je verbouwbudget daarop af.
