Verbouwen in een appartement is zelden alleen jouw project. Je deelt een dak, een gevel, een trappenhuis en meestal ook een leidingschacht met de buren, en dus deel je de beslissing. Vereniging Eigen Huis waarschuwde vandaag dat die gedeelde beslissing binnenkort makkelijker met een krappe meerderheid genomen kan worden, en dat dat zonder waarborgen tot ruzie leidt. Goede aanleiding om na te lopen wat je in een VvE nou eigenlijk zelf mag, en waar je toestemming voor nodig hebt.
Wat er speelt
In een opiniestuk van Vereniging Eigen Huis schrijft belangenbehartiger Steven Wayenberg over het wetsvoorstel Versnelling verduurzaming en onderhoud verenigingen van eigenaars. Daarin wil minister Boekholt-O’Sullivan de vereiste meerderheid voor besluiten over onderhoud, verduurzaming en de financiering daarvan verlagen naar de helft plus één. Nu is voor dat soort besluiten meestal een meerderheid van twee derde of driekwart nodig, waardoor een kleine groep een plan kan tegenhouden.
Wayenberg noemt dat probleem reëel, maar wijst op wat er kan gebeuren als de drempel omlaag gaat zonder bescherming van de minderheid. Hij haalt een Rotterdamse woontoren aan waar in 2024 een besluit over aansluiting op het warmtenet volledig uit de hand liep: het bestuur moest naar de rechter om medewerking af te dwingen, en daarna volgden bedreigingen en vernielingen. Het bestuur trad af en de installateurs legden het werk neer. Zijn punt is dat de leden van een VvE, anders dan fracties in de Tweede Kamer, na de vergadering gewoon weer samen in de lift staan.
Wat je zelf mag en waar je toestemming voor nodig hebt
De scheidslijn ligt bij privégedeelte tegenover gemeenschappelijk gedeelte, en die staat in je splitsingsakte. Niet in de brochure van de makelaar, niet in het huishoudelijk reglement: in de akte. Vraag hem op bij je bestuur of beheerder voordat je een offerte tekent.
Binnen je eigen appartement mag je in de regel een badkamer vernieuwen, een keuken vervangen, niet-dragende wanden verplaatsen en je vloer eruit halen. Zodra je aan iets komt dat ook van de buren is, verandert dat. Denk aan:
- een gat in de gevel of het dak voor een afzuigkap, airco-unit of ventilatie
- zonnepanelen op het dak, want dat dak is gemeenschappelijk
- een radiator of vloerverwarming aansluiten op de collectieve installatie
- iets veranderen aan een dragende muur of aan de standleiding in de schacht
- een andere voordeur, andere kozijnen of zonwering aan de buitenkant
Voor dat soort ingrepen heb je een besluit van de algemene ledenvergadering nodig. Vraag dat schriftelijk aan, met een tekening en het merk en type van wat je plaatst, en zorg dat het besluit letterlijk in de notulen komt. Ik heb te vaak meegemaakt dat een voorzitter in de wandelgangen “ja hoor, prima” zei en dat een nieuw bestuur er drie jaar later anders over dacht.
Als de vergadering nee zegt, of ja tegen jouw zin
Weigert de vergadering zonder redelijke grond, dan kun je de kantonrechter om vervangende machtiging vragen. Dat is een lichte procedure die er precies voor bedoeld is: de rechter kijkt of het besluit redelijk is, niet of hij het zelf een mooi plan vindt.
Andersom werkt het net zo. Wordt er een besluit genomen dat jou onevenredig raakt, bijvoorbeeld een investering die je niet kunt dragen, dan kun je het bij de kantonrechter laten toetsen. Let daarbij op de termijn, want die is kort: je moet snel na de vergadering in actie komen, niet pas als de aannemer op de stoep staat. De kennisbank van Vereniging Eigen Huis legt per situatie uit welke stap wanneer aan de orde is.
Juist dat laatste is waar het wetsvoorstel volgens Wayenberg wringt. Bij een lagere stemdrempel worden zwaardere besluiten sneller genomen, terwijl de weg voor wie het niet kan betalen of niet gehoord is niet makkelijker wordt.
Wat je nodig hebt om het goed voor te bereiden
Een verbouwing in een appartement staat of valt bij twee dingen: geluid en aansprakelijkheid. Voor geluid geldt in vrijwel elk huishoudelijk reglement een eis aan de contactgeluidisolatie van je vloer. Koop dus geen ondervloer op gevoel maar een met een meetrapport erbij; die vind je bij een vloerenspecialist en bij de grotere bouwmarkten als Gamma, Praxis en Hornbach, waar het isolatiegetal gewoon op de verpakking staat. Laat bij twijfel een akoestisch bureau een meting doen na oplevering, dat is een paar honderd euro tegenover een slepend conflict.
Verder heb je nodig: de splitsingsakte en het huishoudelijk reglement, een tekening van je plan, een aannemer met een aansprakelijkheidsverzekering waarvan je de polis hebt gezien, en een schriftelijke afspraak over wie de gemeenschappelijke ruimtes schoonmaakt en beschermt tijdens de klus. Zeil, kartonnen vloerbescherming, deurbeschermers en afplaktape voor het trappenhuis haal je bij dezelfde bouwmarkt; het scheelt je de discussie over een kras in de lifthal.
Wil je weten of je voor de ingreep zelf ook nog bij de gemeente moet zijn, lees dan onze uitleg over wanneer je een vergunning nodig hebt. En ga je aan de binnenmuren beginnen, controleer dan eerst of het een dragende muur is. In een appartementengebouw is dat namelijk niet alleen jouw probleem.
