Verhuur je je tuinhuis of verbouwde schuur via Airbnb of Booking.com, of ben je dat van plan? Sinds zondag 1 november geldt een wijziging van de Wet toeristische verhuur. NU.nl meldt dat verhuurders vanaf die dag een registratienummer moeten hebben. Dat geldt alleen als jouw gemeente die plicht heeft ingevoerd, en op de lijst van het Rijk staan op 2 november 34 gemeenten. Wie een bijgebouw verbouwt om te verhuren, heeft bovendien met twee andere dingen te maken die vaak zwaarder wegen: het omgevingsplan en de brandveiligheid.
Wat er sinds 1 november verandert
De kern van de wijziging is dat verhuurplatforms gegevens moeten bijhouden en delen, in lijn met Europese regels. Dat staat in het bericht van de rijksoverheid van 29 oktober. Volgens de toelichting bij het wetsvoorstel gaat het om het registratienummer, het aantal verhuurde nachten, de link naar de advertentie, het aantal gasten en de verblijfsplaats van de huurders. Grote platforms leveren die gegevens elke maand aan bij een centraal punt. Gemeenten met een registratieplicht kunnen ze daar opvragen. Het Rijk noemt voor de gegevensdeling zelf overigens 1 juli 2026 als startdatum, de wet als geheel gaat op 1 november in.
Voor jou als verhuurder verandert er in zo’n gemeente ook iets:
- Bij de aanvraag van een registratienummer geef je naast adres en e-mailadres nu ook het aantal bedden en je telefoonnummer op.
- Verandert er iets, bijvoorbeeld het aantal bedden, dan moet je de gegevens bijwerken. Vraagt de gemeente om een correctie, dan heb je daar vier weken voor.
- Afgegeven nummers komen in een openbaar register van de gemeente.
- De gemeente kan een nummer maximaal vier weken opschorten en het platform in bepaalde gevallen opdragen je advertentie weg te halen.
Het niet vermelden van je registratienummer kost volgens de toelichting maximaal 5.550 euro (bedrag per 1 januari 2026). Dat is lager dan de 11.000 euro die eerder gold. Het overtreden van een nachtenmaximum of vergunningplicht valt in de wet onder een zwaardere boetecategorie.
Valt een tuinhuis of bijgebouw hier ook onder?
De wet spreekt over woonruimte, en dat is volgens de Huisvestingswet een besloten ruimte die bestemd of geschikt is voor bewoning. Toeristische verhuur is tegen betaling verblijf bieden in zo’n ruimte aan mensen die daar niet staan ingeschreven. De gemeente wijst in haar huisvestingsverordening aan voor welke categorie woonruimte en welk gebied de registratieplicht geldt. Een ingericht tuinhuis met bed en keukentje kan dus meetellen, maar het antwoord voor jouw situatie staat in die verordening. Bel of mail de gemeente daarover als het niet duidelijk is.
De gemeente kan verder gaan dan registratie. Ook een maximum aantal nachten per jaar, een meldplicht per verhuring en een vergunningplicht voor bepaalde gebieden zijn mogelijk, mits de gemeente eerst de registratieplicht heeft ingevoerd. Staat je gemeente niet op de lijst, dan ben je dus niet per se klaar, want andere lokale regels kunnen nog steeds gelden.
Eerst het omgevingsplan, dan de timmerman
Een registratienummer zegt niets over de vraag of je het bijgebouw zo mag gebruiken. Dat staat in het omgevingsplan, en daar lopen plannen op vast. In Katwijk kreeg een initiatiefnemer in 2021 bij een vooroverleg geen akkoord voor Airbnb-verhuur in een bijgebouw, omdat het bestemmingsplan bewoning van vrijstaande bijgebouwen verbood en het plan niet aan de parkeernormen voldeed. Den Haag stelt voor tijdelijke verhuur dat een gebouw de bestemming en functie logies moet hebben. Regels verschillen dus per gemeente en per plek.
Past het gebruik niet in het plan, dan is volgens het informatiepunt IPLO meestal een vergunning voor een omgevingsplanactiviteit nodig, of een wijziging van het plan. Op deze site staat ook wanneer je een vergunning nodig hebt voor je verbouwing. Haal dit niet door elkaar met de versoepeling voor mantelzorg- en familiewoningen in de tuin. Dat is een ander onderwerp dan verhuur aan toeristen.
Wat dit vraagt van de verbouwing
De vraag die je verbouwing het meest bepaalt, is of het gebruik als wonen of als logies telt. IPLO beschrijft logies als recreatief verblijf of tijdelijk onderdak en noemt de vakantiewoning als voorbeeld. Een harde grens in verblijfsduur is er niet. Een kleine bed and breakfast in de eigen woning telt doorgaans als wonen, een grotere in een apart gebouw neigt naar logies. De eigenaar geeft aan wat het is, de gemeente kan het daar niet mee eens zijn.
Verandert de functie, dan gelden voor de delen waar het om gaat de eisen voor bestaande bouw van die nieuwe functie. IPLO noemt als voorbeeld een schuur die logies voor werknemers wordt. Die heeft rookmelders nodig en 30 minuten weerstand tegen brand. Dat voorbeeld gaat niet over toeristen, maar het laat zien wat voor soort eisen je kunt verwachten. Vraag ernaar voordat je wanden en plafonds dichtmaakt, want achteraf aanpassen is duurder. Voor het oppakken van de brandveiligheid helpt ons stuk over een oud huis brandveiliger maken.
Hier komt de nieuwe wet ook weer om de hoek kijken. Gemeenten mogen de platformgegevens namelijk gebruiken voor toezicht op veiligheid en gezondheid, en voor de toeristenbelasting. De toelichting noemt als voorbeeld een woonruimte die niet geschikt is voor logies aan meer dan een bepaald aantal mensen. Het aantal gasten en bedden dat je opgeeft, moet dus kloppen met wat je hebt gebouwd.
Zo pak je het in volgorde aan:
- Bekijk het omgevingsplan voor je perceel en vraag een vooroverleg aan voordat je iets bestelt.
- Zoek op of je gemeente een registratieplicht, nachtenmaximum, meldplicht of vergunning kent.
- Laat vastleggen of het gebruik wonen of logies is, en welke eisen daarbij horen.
- Bepaal het aantal slaapplekken vooraf, zodat tekening, brandveiligheid en registratie hetzelfde zeggen.
- Reken de toeristenbelasting mee als je gemeente die heft, want ook verblijf in een woonruimte kan daaronder vallen.
Hoe streng wordt het in de praktijk?
Daar zijn deskundigen voorzichtig over. Thierry Wever van onderzoeksbureau RIGO noemt de wijziging tegenover NU.nl “een relatief bescheiden ingreep”, al wordt controleren voor gemeenten wel makkelijker. Uiteindelijk bepaalt de gemeente of ze handhaaft. Is de overlast klein, dan kan ze verhuurders ruimte geven vanwege de inkomsten voor de lokale economie.
Reken daar bij je verbouwing niet op. Het verschil is dat een gemeente met registratieplicht nu via het centrale punt kan zien welk adres online staat en hoe vaak er is verhuurd, in plaats van te moeten wachten op een klacht van de buren. Heb je al een advertentie en voert je gemeente de plicht nieuw in, dan heb je volgens het Rijk maximaal zes maanden om je te registreren en het nummer bij je advertentie te zetten.
