Honderdduizend woningen per jaar. Dat getal hoor je steeds terug, maar volgens columnist Wim-Heerke Spronk zegt het weinig. In Bouwwereld stelt hij vandaag de vraag “100.000 wát?”. Een appartement van 45 vierkante meter telt even zwaar als een gezinswoning van 140, terwijl de vraag vooral uit kleine huishoudens komt. Zijn pleidooi is om minder te tellen en meer te kijken naar wat mensen nodig hebben, en daarbij noemt hij splitsen en optoppen als manieren om uit bestaande gebouwen meer passende woningen te halen. Klinkt logisch, maar wat betekent dat als je zelf een groot huis hebt en erover denkt het te splitsen, of er een verdieping op wilt zetten?
Waarom splitsen en optoppen nu in beeld zijn
Spronk staat niet alleen. Het woningtekort is volgens de meest recente prognose die hij aanhaalt nog altijd 4,6 procent, en het kabinet zoekt ook in de bestaande voorraad naar ruimte. In juli kondigde minister Boekholt-O’Sullivan van Volkshuisvesting aan dat ze juridisch wil vastleggen dat gemeenten optoppen, splitsen en woningdelen mogelijk maken en belemmeringen wegnemen. Gemeenten mogen per wijk en buurt wel blijven kiezen.
Die aankondiging is nog geen wet. Wie nu een plan heeft, werkt dus met de regels van zijn eigen gemeente, en die verschillen flink. Het kabinet geeft in hetzelfde bericht ook toe waar het nu vastloopt. Bij optoppen is vaak vooraf onduidelijk onder welke voorwaarden een extra bouwlaag aanvaardbaar is, zodat elk project een ingewikkeld vergunningstraject krijgt. En sommige omgevingsplannen staan maar één huishouden per woning toe.
Drie lagen regels bij het splitsen van een woning
Splitsen klinkt als één handeling, maar je hebt met drie soorten regels te maken. Ze worden door elkaar gehaald, en daar gaat het in de praktijk vaak mis.
| Laag | Wat het regelt | Waar je het vindt |
|---|---|---|
| Omgevingsplan | Of er op jouw perceel meer woningen mogen komen, soms met een maximum aantal of een minimale grootte | Omgevingsloket, op je adres |
| Huisvestingsverordening | Of de gemeente een aparte vergunning eist voor het omzetten of splitsen van woonruimte | Website of loket van je gemeente |
| Bouwregels (Bbl) | Waar de nieuwe woningen technisch aan moeten voldoen, zoals brandveiligheid, geluid en eigen installaties | Besluit bouwwerken leefomgeving |
Wil je de woningen daarna los verkopen, dan komt er een vierde stap bij. De notaris splitst het pand dan in appartementsrechten, zodat elke woning een eigen eigenaar kan krijgen. Sommige gemeenten vragen daar vooraf weer een eigen vergunning voor.
Hoe streng het kan zijn, het voorbeeld van Utrecht
Om te laten zien hoe concreet die regels worden, is het loket van de gemeente Utrecht een goed voorbeeld. Wie daar een woning bouwkundig splitst, heeft altijd een omgevingsvergunning nodig, ook als je zelf in een van de delen blijft wonen. Ga je de nieuwe woningen verhuren of verkopen, dan komt daar een aparte vergunning voor het splitsen bij. Bij verkopen geldt dat voor gebouwen van 25 jaar of ouder, en die vergunning vraag je pas aan als de verbouwing bijna klaar is.
De voorwaarden zijn niet mals. De oorspronkelijke woning moet minimaal 140 vierkante meter zijn en elke nieuwe woning minimaal 50 vierkante meter gebruiksoppervlak, in de binnenstad 40. Het geluidsplan moet door een professionele partij gemaakt zijn en voldoen aan NEN 5077. Je moet aan de parkeernormen voldoen, en de gemeente kijkt of de leefbaarheid van de buurt niet achteruitgaat. Splits je om te verkopen, dan moeten de woningen voldoen aan de eisen uit het Bbl, met elk hun eigen installaties.
Niet elke gemeente is zo precies, maar het laat goed zien op welke punten een gemeente kan toetsen. Grootte, geluid en parkeren zijn de punten om je plan als eerste op na te lopen. Dat het kabinet knellende parkeernormen zelf noemt als veelvoorkomend obstakel, zegt genoeg.
Optoppen, een verdieping erop
Een extra bouwlaag is een ander soort klus. Een dakkapel aan de achterkant kan vaak zonder vergunning, maar een complete verdieping op je huis valt daar niet onder. Reken op een omgevingsvergunning en op een gesprek met de gemeente over de vraag of die extra hoogte in de straat past. Precies op dat punt is het volgens het kabinet nu vaak onduidelijk.
Het grootste technische vraagstuk zit onder je voeten. Een verdieping erbij betekent extra gewicht op de muren en de fundering, en of die dat aankunnen moet een constructeur uitrekenen. Hetzelfde geldt voor het doorbreken van muren om de trap te plaatsen. Hoe dat rekenwerk gaat, lees je in ons stuk over een draagmuur verwijderen met een constructieberekening. Voor licht bouwen op een bestaand huis wordt vaak naar houtskelet of staalframe gekeken, omdat die minder wegen dan steen.
Goed om te weten is dat je bij een verbouwing niet altijd aan nieuwbouweisen hoeft te voldoen. Voor veel onderdelen geldt het niveau dat het bestaande huis al heeft als ondergrens. Hoe dat rechtens verkregen niveau werkt, schreven we eerder.
Waar je begint
Begin niet bij een architect, maar bij het omgevingsplan. Zoek in het Omgevingsloket op je adres op wat er op jouw perceel mag. Staat daar maar één woning, dan weet je dat je een afwijking nodig hebt, en dat kost tijd en geld. Kijk daarna op de site van je gemeente of er een huisvestingsverordening met regels voor splitsen is.
Vraag vervolgens een vooroverleg aan. Veel gemeenten bieden dat aan, en het is de goedkoopste manier om te horen of je plan kansrijk is voordat je tekeningen laat maken. Neem dan pas een constructeur en een tekenaar in de arm. Hoe je dat hele traject aanpakt, lees je in ons stuk over wanneer je een vergunning nodig hebt voor je verbouwing.
Ik vind het pleidooi van Spronk sympathiek, en het past bij wat het kabinet wil. Maar voor de particulier die vandaag begint, verandert er nog niets. De regels liggen bij de gemeente, en daar wordt je plan op beoordeeld. Wie wil wachten tot de nieuwe landelijke afspraken in de wet staan, kan in de tussentijd het eerste voorwerk alvast doen. Weten wat je omgevingsplan zegt en wat je fundering kan dragen, dat heb je straks hoe dan ook nodig. En wie geen hele woning wil afsplitsen maar familie dichtbij wil, kan ook kijken naar een mantelzorgwoning in de tuin.
