Verbouwingen lopen zelden mis bij het slopen. Ze lopen mis in de weken ervoor, bij de dingen die niemand heeft vastgelegd omdat iedereen aannam dat een ander het zou regelen. Het Amerikaanse This Old House zette de voorbereiding onlangs op een rij, en het opvallendste advies is er een over geld. Tel tien tot twintig procent bij je raming op, of beter nog, trek datzelfde percentage er vooraf af en werk met wat er overblijft.
Dat is Amerikaanse praktijk en de bedragen die er in dat stuk staan zeggen hier weinig. De volgorde van het werk is wel hetzelfde. Hieronder de stappen zoals ze in Nederland liggen.
Eerst weten of het mag
Begin bij de vergunning, want dat is de enige stap die je hele plan kan omgooien. Doe de vergunningcheck via het Omgevingsloket en doe hem op het echte plan, niet op een globaal idee. Veel klussen vallen binnen de maten uit het Besluit bouwwerken leefomgeving en zijn dan vergunningvrij, maar de gemeente heeft daarnaast eigen regels en bij een beschermd stadsgezicht of een monument gelden er weer andere. Wat er allemaal onder valt staat in ons stuk over wanneer je een vergunning nodig hebt.
Woon je in een appartement, dan komt daar de vereniging van eigenaars nog bij. Die toestemming staat los van de gemeente en kan maanden kosten, dus dat is het eerste telefoontje en niet het laatste. Hoe dat werkt beschreven we in verbouwen in een VvE.
Weten wat er in de muren zit
Voordat er een offerte op tafel komt, wil je weten wat je aantreft. Is het huis van voor 1994, ga er dan van uit dat er ergens asbest zit, in een schoorsteenkanaal, achter een cv-ketel of in een golfplaat op het schuurtje. Wij schreven eerder hoe je asbest herkent in huizen van voor 1994. Een asbestinventarisatie vooraf kost geld, maar een sanering die halverwege de sloop opduikt kost een veelvoud en legt het werk stil.
Ga in dezelfde ronde na welke muren dragend zijn, ook als je nog niet zeker weet of je ze weghaalt. Dat bepaalt of er een constructeur bij moet, en dat is een partij met wachttijd. In dragende muur herkennen staat waar je op let.
Offertes die je kunt vergelijken
Vraag drie offertes en laat ze op dezelfde omschrijving uitbrengen, anders vergelijk je appels met peren. Laat per post opnemen wat er wel en niet in zit, met name afvoer van puin, stelposten voor tegels en sanitair, en wie de vergunning aanvraagt. Juist op die stelposten loopt de rekening later op, zoals we lieten zien in meerwerk in een offerte. Wat vakmensen dit jaar rekenen staat in ons overzicht van de uurtarieven in 2026.
Kies daarna, en dan pas, je materialen. This Old House noemt dat de grootste oorzaak van vertraging, en dat klopt ook hier. Tegels, keukens en kozijnen op maat hebben levertijden van weken tot maanden, en een bestelling die pas de deur uit gaat als de sloop klaar is, betekent dat je ploeg stilstaat. Houd van alles wat bijzonder is een tweede keuze achter de hand.
Wat je in huis wilt hebben voordat de eerste hamer valt
De lijst is korter dan mensen denken en bestaat voor de helft uit papier. Je wilt de getekende offerte met planning, de vergunningcheck of de verleende vergunning, een melding aan je woonverzekering dat er verbouwd wordt, en foto’s van elke ruimte zoals hij nu is. Die foto’s zijn goud waard bij discussie over schade.
Aan spullen wil je stofschotten of ritsdeuren, bouwfolie voor vloeren en trappen, een paar rollen tape die geen lak meelift, afdekzeil, werkhandschoenen, stofmaskers, een bouwlamp en een verlengsnoer op een haspel. Stofschotten, folie en afdekmateriaal liggen bij Praxis, Hornbach, Gamma en Karwei, en voor grotere partijen zand, cement of gipsplaat ben je bij een bouwmaterialenhandel goedkoper uit dan bij de bouwmarkt. Regel in dezelfde week ook een afvalcontainer en een plek voor je spullen, want een verbouwing kost altijd meer vierkante meters opslag dan je had ingeschat.
Plan met lucht erin
Zet de planning in weken en niet in dagen, en zet er bewust lege weken in. Een verbouwing die op papier vier weken duurt, duurt er in de praktijk vijf tot zes, en de redenen daarvoor zijn bijna altijd dezelfde. Wij zetten ze eerder op een rij in waarom een verbouwing bijna altijd uitloopt. Wie die weken van tevoren inbouwt, hoeft ze later niet ergens vandaan te halen.
